不動産宅建業

不動産関係の業務を行っている方々特に売買に絡む各法規との関係で以外と気づきにくいところもあります。管理されて
いる関係でも実際に経験しないと分かりにくい部分も多少あります。
やはり資金力と地主さんとの信頼関係において買い取り、売買に携わる業者さんの基本だとは思いますが、それらの課
程において、各法規が絡み合う場合は多々見受けられます。
建設業許可関係でも表示しましたが、建て売りをする場合も注意が必要です。
売りたい、建てたい場合の事前の調査が必要だった場合の記述です。
又、そんな場合の民地境界確定で不安になる事も多いと思います。昨今は土地の土壌汚染まで面倒見る？責任を取る
なんて話もある位ですので、境界が不安定になるなんて事は予想の範囲内です。
しかし、民と民の境目の意味を意外と判断しかねている場合があります。この点をどうしたらリスク回避出来るのか、考え
てみたいと思います。

○目的物件が売買可能・建築可能か？見切り発車はリスクが多い

●建築不可能な地目宅地もありえます。

○競売取得時の注意点

●農地法はどうですか

○都市計画法はどうですか

●既存宅地廃止その後

○都市計画区域外でもそれなりの注意は必要（ハウスメーカーさんも）

●それでも民民境界

○建て売りは元々可能か？

●調整区域内の売買の問題は

○農家さんに農地を探してあげる意味は

●

目的物件が売買可能・建築可能か？見切り発車はリスクが多い

ハウスメーカーさんもそうなんですが、当然契約と言う結果が一番大事なので、以外と規制があったり許認可が必要だったりすることを忘れる傾向がある様です。

多くは調整区域、都市計画法上、農地関係の問題だと思います。あと、隣地の権利関係、相続漏れによる権利変更不能などもある様です。

宅地でも建築不能宅地もあるし、分家住宅などは立て替え不能です。昨今は土壌汚染についても責任が言われる様になって来ていますので注意しすぎる事は無いと思います。

自分で調査が難しい場合は、それなりの専門家に依頼するのも方法です。特に土壌汚染関係は依頼先が不明な点も多く、産廃系に詳しい行政書士などは良いと思います。

建築不可能な地目宅地もありえます。

調整区域などでは、線引き前宅地は許可にて特例的に建築可能ではありますが（不可能な地域もあるかもしれませんが）線引き後の宅地は、ほぼ建築不能です。

これは、農地との絡みが多いと思いますが、線引き後の無理矢理の合筆が出来るケースがあります。

県の事業などでは農地転用が不要なので、（県が許可するから）同一地目が要求される合筆の登記に置いて宅地になってしまった建築不能宅地も存在します。

その様な土地をまともに販売することは出来ないのは当然ですが、もっと問題なのは責任が問えない競売などで転売目的で購入することです。

１回や２回の失敗は吸収される経営環境なら良いのですが、厳しい昨今会社の致命傷にもなりかねません。

競売取得時の注意点

上記の件もそうなんですが、競売では落とされた後の責任は裁判所は取ってくれませんし、裁判所は許認可関係が必要な事も指示はありません。尚かつ不動産鑑定がされていても、広さとか角地とか、、言わせて頂ければ、どうでも良い項目から計算されるので、たまたま運が良く当初の目的が達成されているだけだと言えると思います。

許認可上、微妙な物件は最初にそれの調査をしなければ、不動産は二束三文になり得ると思うのですが以外とオオザッパです。

リスクは見てもらえないことは十分に認識する必要があります。

農地法はどうですか

登記簿は最低確認するとは思いますが、農地でありますと当然届け・許可などが必要になります。

届けの場合は、相当な虚偽がなければほぼおりると思います。許可の場合は行政の裁量権がありますので、産廃系などと同じで１００％ではないところが打ち合わせの必要性があるところです。

特に見落としがちなのが、届け出では無い許可の区域での５条です

再５条はなんとか通っていますが、当県では

既存宅地廃止その後

既存宅地制度は全国的に廃止されています。ご当地県では１年近く処理に時間がかかった地域もありました。
廃止の本来の意味が、建築不可の地域は不可にして、逆に可能な地域は拡大して行こうと言う趣旨がありましたが、どうも本来の意味を達成していない様な気がします。

逆に行政機関によっては、既存宅地制度とほぼ同等の許可を下ろしています。当時の喧噪はなんだったんだろうと思いますが、それには一応の足かせがあります。

延命措置がいつまで続くか分かりませんが、或いは無いところもありますが、いろんな条件を加味しながら一番条件の良い申請を考えたいものです。

都市計画区域外でもそれなりの注意は必要（ハウスメーカーさんも）

都市計画区域外では、建築に対する規制が無い分接道が必要有りません。道が農地でもあぜ道でも建築出来てしまいます。

しかし、融資が受けれれる稼働かとは別問題で、車も入って行けない建物に何千万円もの融資としての担保価値があるのか？と言うと当然転売可能性が薄いので無い事になります。

都市計画区域外ほど、通れば良いのではなく全体を考慮した計画と説明が必要です。

それでも民民境界

売買の時は実測売買、登記簿売買とあると思いますが広さについては価格で反映されますので最終的には金額の問題で終結するとは思います。

しかし境界については隣地とか第三者の問題が入りますので、出来ればノータッチで切り抜けたいのが実情ではないでしょうか。

しかし買い主の方の安心を考えれば避けて通れない問題です。特に景気の冷え込んでいる現在適当な物件とか適当な対応を鵜呑みにしてくれる顧客は少ないと言えると思います。

出来れば簡易的な測量を行って隣地との境界を確認しておくに越したことはありません。場合によっては分筆なんかも必要になると思いますが、そこまで行かなくても境界確認書なりを作成しておけば将来のトラブルも避けられますし、業者さんの評価も上がると思います。

勘違いしやすいのが、専門家が言う所の筆界と境界と所有権界は違うなどと言う理論的な表現でごまかされると言うことです。特に学術的にはいろいろあると思います。境界確定訴訟では原告の要求以外も判決に入れることが出来たり、普通の訴訟とはチト違うのですが、一般的な問題は要するに隣地の人が

うんと言ってくれるか？

訴訟までいってこじれている関係では、当然一般的な合意書なりは出来ません。そうなる前に一応の位置を確認してもらうわけです。

官民境界が費用もかかるし難しいと考えられますが、本当に難しいのは民民境界です。うんと言ってもらえなければいつまでたってもそのままです。

官民なら多少の譲歩は発生するかもしれませんが、よほど変なことを言わない限りは確定します。（確定しない人もいるらしいですが）

なので、最低限隣地の調査と、話の持って行き方には注意が必要です。

建て売りは元々可能か？

建設業の所でも書きましたが、不動産業者さんが元々建て売りが出来るのか？と言う所です。自分の費用で自社物件なら当然問題ないのですが、建設自体を請け負って１５００万以上かかれば建設業許可が必要になるわけです。

１５００万の計算は全てひっくるめた価格ですので、建て売りしたら殆どの住宅で該当します。この点を全く気にとめていないと建設業法違反で摘発されるかもしれません。

昨今は周りがなかなか違反状態を見過ごしてはくれませんので、特に注意が必要です。

調整区域内の売買の問題は

繰り返しにはなりますが、調整区域内の物件は売買は出来ても、あらゆる法規が重畳的にありますので、売買後に意図した計画が実行出来ないと重要事項説明違反に問われかねません。

農地法の申請は適正に行うこと、それに対する行政機関の現状の対応を調査すること。将来立て替えが可能であるかどうか都市計画法、その他の法令の調査を地域性を考慮しながら調査すること。

などです。

上記の既存宅地なども鵜呑みをせずに、農家住宅、分家住宅の可能性も合わせて考えて行きます。

農家さんに農地を探してあげる意味は