登記の公信力及びその疑問
日本の登記制度には公信力は無い、つまり現実と登記の不一致の場合は現実を優先すると言う考え方ですが、色々と解釈上の問題で、ある程度は信用でき善意無過失の買主などは守られていたのが実情です。しかし、昨年の判例でしょうか、登記簿を見れば短期間に転売を繰り返されていたり名義の問題など、明らかに疑義を感じるような場合は、現在の登記簿を信用した者も保護されないと言う判例が出たようです。
つまり、登記簿上の名義人から正式な書面に置いて手続きした人間も過去の問題に巻き込まれて所有権を無効にされてしまうと言う事です。
今までは公信力は無いといってもある程度高い確率で問題は出なかった訳です。上記の様な判決をされると言う事は、書面主義による権利の登記の限界を示すものであり、実際の売買の当事者仲介人は相当なる事前調査を課せられる事になります。
概ね１年以上の権利関係の安定が必要だそうなので、当面短期間で移転している不動産は要注意と言うことになります。
不動産の名義を否定されれば当然抵当権他金融機関の権利も消滅しますので、その様な不動産にあたってしまえば普通のサラリーマンですと破産に近い状況になります。銀行の調査もより詳細さが求められ不動産の流通目的とは逆の流れとなっていくと思います。
相続人財産の閲覧
被相続人の財産が銀行などに残っており、それを誰に開示するかは難しい問題でありました。相続人間の確執もあり、特定の人に財産を見せたくない様な状況もあり堅い銀行では遺産分割協議書がなければ開示できないし当然引き出せないと言うのが通例でした。
しかし、これも昨年の判例だと思うのですが、相続人の一人から内容の開示を請求できる事になった様です。
相続人が多い場合には一人か二人疑義を申し立てる人がいるケースも多く、分割協議の計画が開示により難しくなる事なども考えられます。
何の貢献もしない相続人の一人が被相続人の財産を一人で調査して分割協議に問題を提起する事などが考えられ協議が一層難しくなる傾向にあると思います。
全国に相続関係の相談機関を設置
これは現政府の政策らしいのですが、全国に相続関係などの相談を受け付ける部門を創設していきたいらしいです。国民の権利意識に対応するものだと思いますが、訴える機会も増えますが、
そんな物がニョロニョロ出来てきたら、今までの様に権利関係に無頓着と言う訳にはいきません。
アメリカの様な訴訟社会に近くなれば、法人レベルは当然として個人レベルまでもリスク管理を求められ、法的に自己防衛する事が損害保険レベルで必要になるのではと思います。
動産登記
新聞によりますと、不動産登記に追加して動産登記を始めたい様子です。なにやら登記簿に公示するやり方を考えている様ですが、相当難しいのではと言わざるを得ません。
動産一式などは工場財団とか容易に移動できない物で実際登記されてはいますが、一般的な法人の有する動産で移動できないものはあまりないのではと思います。
動かせる物を公示して担保の対象にして問題ないのだろうか？リース物件の様にシールでも貼るのか？大体融資条件に合わない案件に対して担保だけ揃えてソレデヨシと言う対策は実効性が無い様な気もしますし、それも容易に移動出来てしまえば、オマケ位にしかならないでしょうし、その公示に莫大な公的費用をさくとなれば、問題多しと思います。
動いたら持ってないと担保ではない
と思うのは私だけでしょうか？
経審の虚偽申請
朝日新聞によりますと、経審に関する記事により、経審の虚偽申告が増えてきていると言うことでした。それに対して審査側が対応を考という内容でした。
この手の記事内容も古くから言われてはいますが、実際この様に記事に載ることは少ないと思います。
と言う事は、全体的に見て目に余るほどの確率で出てきているのではと推測されます。むやみに虚偽申告までしてポイントを上げても、その場しのぎだとは思います。
負債を減らして、正論で勝負しないと明日はない？ではないでしょうか。
金融機関担当者による不動産紹介
バブリーな頃良く行われていた、銀行員による不動産紹介ですが、最近は少なくなったとは言え融資案件になりますので、物件或いは顧客紹介は行われている様です。
しかし、不動産業者でない銀行員の方が主体となって紹介をこなす場合は、物件に付随する重要事項に何か欠落する要件があると、問題となります。
当然最後は不動産業者が責任を持って説明する必要がある訳ですが、あまりにも他の物が主体となるのは問題です。
実際判例となり、責任は取られなかった様ですが、あまりにも入り込むのは要注意なる内容の指示はあった様です。
銀行員の方がバブリーな名残で不動産業者の様に演ずる事を戒める物であるのでは？です。