住宅メーカーの方もやはり契約締結が主な仕事であると思います。
ごく一般的な土地・収入の顧客では契約さえ取れればほぼ問題は無いとは思いますが、そこはケースバイケースです
ので、建てるだけでいろいろな許可・届け出の申請が必要な場合。サラリーマンで収入の評価がぎりぎりの方。それに対して、追加費用を計上していない場合。いろいろとトラブルは絶えません。
契約締結の営業活動と同等以上に、金融機関の融資決定を受け、最終的に登記を受け権利書も受け取り、入居となる
為のすべての許認可・説明を予定していくことが必要で、今までの様勢いだけの営業で躓かない様に注意が必要なシビアーな時代に成りつつあると思います。
金融機関の要求に応える段階は行政書士の業務というより登記関係となりますが、全体の流れをとらえる専門家の方が少ない現状ですので併記いたします。
金融機関の納得はますます厳しくなっています。
金融機関の納得はますます厳しくなっています。
契約が済んでいざ融資相談へ行っても、融資条件に合わない事が多々あります。特に守りに入った昨今の金融機関は渋いです。
土地建物合計金額を手付け無しで融資を受けようとすると地域性もありますが、どうも３１００万位が限界の様です。
それも担保価値さえあれば良いのではなく、当然債務者の資格についての審査は厳重です。銀行はある意味金貸しなんだから、ある程度のリスクはもってやらないと商売にはならないのではないかなんて思ってしまうほど、そこまでやるか？と言う詳細な審査が待っています。
まあ、通常のサラリーマンで堅いと思われるところも会社自体の存在が不透明な昨今では当然と言えば当然です。下手をすると金融機関としての自社も危ない訳ですから、審査は厳しくなります。
バブリーなイケイケ融資はありません。
と言う事は契約前段階で顧客の融資信用力を有る程度読んでおきたいところです。
住宅以外の費用を別枠にした場合に取り扱いを明確にしておかないとトラブルの元
見積もり的には合計金額を記載しなければ安く見える所ですが、ご存じの様に本体工事以外に相当加算費用があります。
建築費用に準じた外構工事費用などはある程度腹づもりはあるものの、登記費用から解体費用まで追加されて、尚かつ本体工事のクレームがあったりすると、それらの費用が値引きの的となる事があります。自社の問題ですと社内での決済も考えられますが、工事以外の費用となると当事者を増やすて問題となります。
別枠で表示を忘れない事が必要だと思います。
調整区域では当然必要な許認可
前のページでも書きました様に調整区域内の建築の制限に付いての対応は難しいものがあります。何にも増して事前の調査と打ち合わせが重要となります。
見切り発車して途中で頓挫した場合は、内部的にも問題になるでしょうし何より顧客との関係が切れかねません。
地域性も相当あり農地との関係もある事から、調整区域内に入っても利が少ない事からか若い営業の方は敬遠しがちです。
しかし、既存宅地の延命法規を利用して建て売りを実行しているメーカーさんも出てきました。
要件があっても土地所有者との見解の相違などもあり、特に近親者の場合意見を変えるのは難しいので関係当事者全員の話を初めから聞く事が必要だと思います。
都市計画区域外についての注意点は
都市計画区域外について別の項目にも書きましたが、正式な建築確認が不要な分その他の項目のチェックが忘れられがちです。
大まかに言えば、農地と接道と未相続の土地です。
農地は農地ですし、転用を考えて下さい。４メーター道路に２メーター接するとかの条件はありませんが、ではこの車社会でどうやって家まで入るのかと言う問題もありその点を金融機関が担保価値として見てくれるのか見てくれないのかも融資条件となります。
あと、都市計画区域外ですから市街地と離れており、自分の土地だと思っていたところが隣地所有だったり、宅地に地目変更したと思っていたところが農地だったり、まだ先代の所有のまま残っていたりと言うこともあります。
融資を考えなければ、建築確認が無い分なんとかなりますが、それが入る様ですと当然前代の印鑑証明はとれないわけですから、担保設定は不可能です。
現況の所有土地関係の見直しが必要です。
既存宅地制度は終わっている
既存宅地制度は平成１３年に終了しています。
この制度を財産保全の為に更地で残していた人は苦労した案件ではありますが、地域により延命措置が有るようです。
登記簿上線引き前の宅地が証明できれば許可ではありますが、第一種低層とかの条件を付されて建築が
可能な場合があります。
未だに制度自体、制度が終了した事自体を知らない方がお見えの様ですが、自分が調整区域に住んでいる場合は制度の変化は死活問題です。
特に農家以外の方は保護が薄いので、現状住んでいる地区の行政機関がどの様な法規になっているのか調べておく必要があります。
上記延命措置も、期限付き（概ね５年）でありますので、それ以後はどうするのか？どうなるのか？は各強制機関も、国の施策の状況を見ていると言うところの様です。
建築不能宅地はなぜ発生するか？
それでは宅地なのに建築不可能な土地が何故発生するのかと言いますと、いろいろとケースはあるとおもいますが、代表的な所は、線引き後に農地を無理矢理？宅地とした土地です。
無理矢理と言うと語弊がありますが、農地転用をする場合、県の許可なりを受けますが以外と気が付かないところで県の工事だったら許可不要です。当然と言えば当然ですが許可権者が許可権者の許可をもらうというか、そんな申請は無いので、、極端に言えばやり放題？です。
当事者とすれば注意するしか方法は無いので、該当地の近くに県の事業が無かったか？記憶をたどることです。あやふやな場合は閉鎖謄本を揃えてしっかりとした表を作りましょう。
ちなみに、登記簿の原因欄は調査士さんが考えてつくりますので、そこは行政機関では検討する内容に含めてくれません。
あくまで、その地目変更の日がいつ登記されたかの登記の日を見ますので注意が必要です。
収用事業に協力した施主さんでも、すべてが可能とも限らない
公共事業が何かと問題になっていますが、最近では第二東名に関する収用とか、そのアクセス道路を造る県の事業とかが進んでいます。
収用事業の内道路などは比較的郊外が目的でありますので、調整区域を通過する事が多々あります。その場合代替地に移転する事となりますが、代替地も調整区域なんて事も多く建築条件が許可を通すこととなり、収用で行政に強力するのだから、たいていの事は通るのか？と言うとそうでもありません。
収用の部署と建築計画を許可する部署は全く別だからです。
条件は一般的な許可要件に準じますが、問題は今までの土地が合法的に適合しているかです。行政機関によっては、そのあたりを問わないところもある様ですが、収用される建物が元々違法建築だったりする場合は代替地に違法建築と同じ条件を許可するわけにはいかない訳です。
特に借金が必要でない豪農の用な方の農家住宅などは相当大きく条件からまったくはみ出している場合もあります。
役所に強力したら、代替地では小さい住宅になってしまうなんて事もありますので、今ある条件の調査が重要です。
隣地境も場合によっては問題となる
非常に見通しが良く公図なんかもきちんと整備されている地区の敷地関係図面は建築士さんで容易に描けるとは思いますが、場所によっては全く敷地関係が分からないところもあります。公図と所有権界が全く違ういわゆる公図混乱地域なるものも存在します。
地番が同じで２つに分かれている土地（めがね地）などもあり、どこからどこまでが自分の土地かすらはっきりしていない場合もあります。
その様な場合に敷地図面を書くのは困難を極めますが、それだけの為に測量するのも難しい費用が出ない場合は少なくとも隣地境だけは話あっておいた方が良いと思います。
公的なものとはなりませんが、私的に境の合意をとっておかないと問題の先送りになります。費用がかかることも当人は把握してるケースが多いので見積もりの中に含ませておく事も重要です。
一応建物の持ち分にも注意してあげたい
建物の持ち分については後から税務署の指摘がある場合がありますので、忘れたこと責任を問われてもたいへんですので一応事前に聞いておいた方が良いと思います。
要するにお金の出所が無い人の持ち分を入れておくと、その方への贈与ととらえられますので、贈与税が課せられます。
ご存じの様に贈与税の率は高いので相当な金額になってしまい払うとなると住宅融資の存続自体が危なくなってしまいます。
後で持ち分変更にも手続きが必要で費用もかかりますので、責任を取れといわれても困りますので事前に確認しておく必要はあります。
